Объявлен
решением Президента Республики
от 14 июля 1995 г. N 591

ЗАКОН О КВАРТИРНЫХ ТОВАРИЩЕСТВАХ
Korteriühistuseadus

Принят 27.06. 1995
(RT I 1995, 61, 1025)
Вступил в силу 03.08.1995

Статья 1. Задачи закона

(1) Закон о квартирных товариществах устанавливает правовой статус, основы деятельности и особенности прекращения квартирных товариществ.

(2) В вопросах, не урегулированных настоящим Законом, к квартирным товариществам применяются положения Закона о некоммерческих объединениях.

Статья 2. Понятие квартирного товарищества

(1) Квартирное товарищество - это установленное Законом о квартирной собственности и созданное собственниками квартир некоммерческое товарищество, целью которого является совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строениях и земельном участке, являющихся частью объекта квартирной собственности, и представление общих интересов членов квартирного товарищества.

(2) Квартирным товариществом в значении настоящего Закона является также некоммерческое товарищество, созданное собственниками права квартирной застройки в целях совместного хозяйственного обслуживания идеальных долей в праве застройки, являющимися частью объекта прав квартирной застройки.

Статья 3. Учреждение квартирного товарищества

(1) Квартирное товарищество учреждается по решению большинства собственников квартир в разделенной на квартирные собственности недвижимой вещи, если этому большинству через идеальные доли в объекте квартирной собственности принадлежит большая часть строения и земельного участка, в предусмотренном Законом о некоммерческих объединениях порядке. Учредительный договор не заключается.

(2) Для внесения в регистр некоммерческих объединений и фондов, имеющих статус частно-правовых юридических лиц, держателю регистра представляются:

1) заявление, содержащее данные, указанные в части 3 настоящей статьи;

2) протокол учредительного собрания (в случае перерегистрации товарищества, зарегистрированного в регистре предприятий, в регистре некоммерческих объединений и фондов, имеющих статус частно - правовых юридических лиц, - протокол собрания, утвердившего действующую редакцию устава товарищества);

3) список членов, содержащий данные, указанные в части 4 настоящей статьи;

4) копии записей в крепостной книге о принадлежности квартирных собственностей или документ, подтверждающий право на движимую собственность, в случае, указанном в части 4 статьи 17 настоящего Закона;

5) устав, подписанный проголосовавшими за его принятие членами;

6) [признан недействительным – RT I 2009, 13, 78 - с 01.07.2009]

7) данные о средствах связи квартирного товарищества;

8) справка об уплате государственной пошлины, предусмотренной Законом о государственной пошлине;

9) иные предусмотренные законом документы.

(3) В подаваемом держателю регистра заявлении о внесении квартирного товарищества в регистр некоммерческих объединений и фондов, имеющих статус частноправовых юридических лиц, должны содержаться наименование, место нахождения и адрес квартирного товарищества, имена и личные коды членов правления, правила осуществления последними совместных представительских прав, а также дата утверждения устава. Заявление о внесении в регистр подписывают все члены правления и оно должно быть заверено в нотариальном порядке.

[RT I 2006, 61, 456 - с 01.01.2007]

(4) Список членов квартирного товарищества должен содержать имя или наименование каждого члена, дату вступления в членство, личный или регистрационный код, в случае отсутствия эстонского личного кода - день, месяц и год рождения лица, номера квартир, количество принадлежащих каждому члену голосов, а также размер его паевого взноса и дату его внесения, данные о выбытии или исключении из квартирного товарищества.

(5) Квартирное товарищество может учреждаться для обеспечения хозяйственного обслуживания одного или нескольких жилых домов, разделенных на квартирные собственности. Если квартирное товарищество включает более одного дома, то отделяться от товарищества может только каждый дом в отдельности. За решение об отделении должно быть подано более половины числа голосов собственников квартир в доме, желающем отделиться от квартирного товарищества. Решение об отделении должно быть нотариально заверено.

Статья 4. Устав квартирного товарищества

(1) Устав квартирного товарищества принимается на учредительном собрании и изменяется на общем собрании членов товарищества. За принятие устава или его изменение должно быть подано более половины общего числа голосов.

(2) В дополнение к положениям Закона о некоммерческих объединениях, относящимся к уставу, уставом квартирного товарищества регулируются вопросы распределения голосов на общем собрании, а также основы и порядок оплаты расходов по хозяйственному обслуживанию идеальных долей в объекте квартирной собственности членов квартирного товарищества.

Статья 5. Члены квартирного товарищества

(1) Членами квартирного товарищества являются все собственники квартир разделенной на квартирные собственности одной недвижимой вещи или нескольких недвижимых вещей, если решение об образовании квартирного товарищества принято в установленном настоящим Законом порядке. Другие лица не могут быть членами квартирного товарищества.

(2) При отчуждении квартирной собственности члена квартирного товарищества днем вступления приобретателя квартирной собственности в члены квартирного товарищества считается день перехода к нему права собственности.

(3) Днем вступления в члены квартирного товарищества наследника, принявшего наследство, считается день открытия наследства.

(4) Если квартирное товарищество приобретает квартирную собственность, для хозяйственного обслуживания идеальных долей в объекте которой оно было учреждено, то оно не считается членом квартирного товарищества.

(5) Если квартирная собственность принадлежит нескольким собственникам, то в состав членов квартирного товарищества принимается один из собственников согласно письменному соглашению между ними. Споры между собственниками квартиры о вступлении в состав членов квартирного товарищества разрешаются судом.

Статья 5_1. Переход прав и обязанностей члена квартирного товарищества

При наличии квартирного товарищества в случае отчуждения или наследования квартирной собственности права и обязанности члена квартирного товарищества, принадлежащие лицу, отчуждающему или оставляющему в наследство квартирную собственность, переходят к приобретателю квартирной собственности с момента перехода квартирной собственности.

Статья 6. Имущество квартирного товарищества

(1) Квартирное товарищество как некоммерческое объединение может приобретать имущество, необходимое для выполнения уставных задач. Имущество квартирного товарищества образуется за счет паевых взносов его членов, доходов, получаемых от деятельности товарищества, и иных поступлений.

(2) Квартирное товарищество не может приобретать квартирную собственность, для хозяйственного обслуживания идеальных долей в объекте которой оно учреждено, если вследствие этого количество членов в квартирном товариществе будет составлять менее трех.

(3) Квартирное товарищество имеет паевой капитал.

Статья 7. Паевой взнос

(1) Размеры паевых взносов членов квартирного товарищества в имущество товарищества пропорциональны размерам идеальных долей в строении и земельном участке, являющихся объектом квартирной собственности, если иное не предусмотрено уставом квартирного товарищества. Паевые взносы являются обязательными. Паевые взносы начисляются всем членам квартирного товарищества на равных основаниях.

(2) При отчуждении и наследовании квартирной собственности ее стоимость определяется в совокупности с имущественными обязательствами собственника квартиры перед квартирным товариществом и паевым взносом в имущество названного товарищества.

(3) При передаче квартирной собственности в порядке отчуждения или по наследству лицо, приобретающее квартирную собственность, обязано оплатить квартирному товариществу расходы по хозяйственному обслуживанию и иные платежи, не оплаченные лицом, передавшим квартирную собственность в порядке отчуждения или по наследству.

(4) При просрочке оплаты расходов по хозяйственному обслуживанию правление квартирного товарищества может потребовать от собственника квартиры пеню в размере до 0,07 процента от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки, считая с первого дня месяца, следующего за месяцем, в течение которого расходы по хозяйственному обслуживанию должны были быть оплачены.

Статья 8. Особые требования к имуществу квартирного товарищества

(1) Паевой капитал квартирного товарищества образуется за счет паевых взносов членов квартирного товарищества и не может быть меньше суммы предполагаемых расходов на один месяц по годовому плану хозяйственной деятельности, составленному на год учреждения квартирного товарищества.

(2) Собственники квартир могут осуществлять предоплаты квартирному товариществу с целью ремонта идеальных долей в строениях, находящихся во владении квартирного товарищества, а также покрытия иных расходов, предусмотренных уставом.

Статья 9. Обеспечение права требования квартирного товарищества

(1) Члены квартирного товарищества обеспечивают требования по возмещению расходов, связанных с хозяйственным обслуживанием идеальных долей в объекте квартирной собственности, в пользу квартирного товарищества ипотекой за счет квартирной собственности в шестикратном размере паевых взносов на первом свободном порядковом месте.

(2) Квартирное товарищество может требовать удовлетворения обеспеченного ипотекой требования по истечении трехмесячного предупредительного срока.

(3) Положение части 2 настоящей статьи действительно также в случае передачи квартирной собственности под принудительное управление другого держателя ипотеки.

Статья 10. [признана недействительной – RT I 1999, 27, 386 - с 27.03.1999]

Статья 10_1. Участие в общем собрании

Право участия в общем собрании и голосования имеют члены квартирного товарищества или их представители, которым выданы письменные доверенности по простой форме. Уставом нельзя вводить ограничение назначения представителя члена квартирного товарищества. Уставом можно ввести ограничение количества членов квартирного товарищества, представляемых одновременно одним и тем же лицом.

[RT I 2009, 13, 78 - с 01.07.2009]

Статья 11. Ограничение права голоса

(1) На общем собрании членов квартирного товарищества каждая квартирная собственность дает один голос, если уставом квартирного товарищества не устанавливается иное.

(2) Юридическое лицо, являющееся членом квартирного товарищества, независимо от числа принадлежащих ему квартирных собственностей, в случае участия в общем собрании членов квартирного товарищества имеет не более половины голосов, если уставом квартирного товарищества не устанавливается иное.

(3) (4) [признаны недействительными – RT I 1999, 27, 386 - с 27.03.1999]

Статья 12. Требование о созыве внеочередного общего собрания

Член квартирного товарищества, которому во время учреждения квартирного товарищества принадлежало более половины всех квартирных собственностей, обязан в двухнедельный срок со дня, когда вследствие отчуждения квартирных собственностей количество его голосов уменьшилось и составило менее половины всех голосов, созывать внеочередное общее собрание для решения вопросов о внесении изменений в устав квартирного товарищества и состав правления.

Статья 13. Решения квартирного товарищества

(1) Решение общего собрания членов квартирного товарищества вступает в силу с момента его принятия, если общее собрание не решит иначе.

(2) Решения правления квартирного товарищества вступают в силу на десятый день, считая со дня, когда решение было доведено до сведения всех членов названного товарищества в установленном уставом порядке.

(3) Член квартирного товарищества вправе обращаться в суд с ходатайством об отмене незаконного решения общего собрания квартирного товарищества в течение трех месяцев со дня, когда он узнал о данном решении.

(4) Решения квартирного товарищества относительно совершения действий и несения расходов, необходимых в целях хозяйственного обслуживания и сохранения жилого дома, являются обязательными для всех членов названного товарищества.

Статья 14. Выдача справки

(1) Квартирное товарищество обязано выдавать своим членам, а также лицам, обладающим ограниченными вещными правами по отношению к квартирным собственностям, по их желанию справки, соответствующие утвержденной Правительством Республики типовой форме и отражающие имущественные права и обязанности членов квартирного товарищества по отношению к квартирному товариществу.

(2) Квартирное товарищество может взимать плату в возмещение расходов, связанных с выдачей справки.

Статья 15. Годовой план хозяйственной деятельности и отчет за хозяйственный год

(1) Правление квартирного товарищества составляет ежегодно и представляет общему собранию членов квартирного товарищества на утверждение годовой план хозяйственной деятельности квартирного товарищества, в котором указываются:

1) предполагаемые доходы и расходы, связанные с хозяйственным обслуживанием идеальных долей в объекте квартирной собственности;

2) обязанности членов квартирного товарищества по целевым затратам и повинностям;

3) данные о количестве и стоимости потребленных в квартирном товариществе топлива, тепла, воды и электричества.

[RT I 2006, 43, 326 - с 22.10.2006]

(2) Правление квартирного товарищества как минимум за две недели до обсуждения годового плана хозяйственной деятельности предъявляет для ознакомления каждому члену квартирного товарищества проект плана вместе с отчетом за предшествующий год и балансом.

(3) Уставом квартирного товарищества может предусматриваться, что к отчету за хозяйственный год прилагается заключение аудитора.

(4) Квартирное товарищество представляет отчет за хозяйственный год в соответствии с частью 5 статьи 36 и частью 3 статьи 78 Закона о некоммерческих объединениях без данных об основной деятельности.

[RT I 2009, 54, 363 - с 01.01.2010]

Статья 15_1. Хозяйственные расходы

(1) Хозяйственные расходы в значении настоящего Закона - это необходимые для квартирного товарищества расходы на уход и ремонт жилых помещений и пропорциональных доле их площади частей здания и его окрестностей, а также плата квартирного товарищества за оказанные и купленные для хозяйствования в жилом доме услуги, в том числе за заказ энергоаудита и энергетического паспорта, в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения, если в уставе квартирного товарищества не установлено иное.

(2) Обслуживанием жилого помещения по смыслу настоящего Закона считаются работы, путем выполнения которых жилой дом поддерживается в годном для использования состоянии и обеспечивается содержание в порядке территории вокруг жилого дома. Ремонтом жилого помещения по смыслу настоящего Закона считаются установка, удаление, замена или восстановление строительных конструкций, технических систем либо их частей. В ходе ремонта может быть повышена степень благоустройства жилого дома, а также установлено дополнительное оборудование.

[RT I 2006, 43, 326 - с 22.10.2006]

Статья 15_2 . Заказ энергетического паспорта

Энергетический паспорт здания заказывает правление квартирного товарищества по своей инициативе или по требованию хотя бы одного члена квартирного товарищества в течение одного месяца со дня представления требования.

[RT I, 25.05.2012, 5 - с 09.01.2013]

Статья 16. Учреждение квартирного товарищества при приватизации жилых помещений

(1) В жилых домах, в которых приватизированы жилые помещения, при учреждении квартирных товариществ исходят из положений статьи 15 Закона о приватизации жилых помещений.

(2) После приватизации более чем половины квартирных собственностей члены квартирного товарищества могут ликвидировать квартирное товарищество и выбрать иную форму хозяйственного обслуживания идеальных долей в предмете квартирных собственностей. Обязанный субъект приватизации в голосовании по такому вопросу не участвует и соглашается с решением большинства.

(3) [признан недействительным – RT I 2000, 88, 576 - с 29.11.2000]

(4) Лицо, прежде осуществлявшее административно - хозяйственное управление жилым домом, обязано в течение трех месяцев после включения квартирного товарищества в регистр передать названному товариществу в установленном Правительством Республики порядке документы, касающиеся жилого дома. При отсутствии необходимой документации она должна быть восстановлена за счет денежных средств, предусмотренных на ремонт соответствующего жилого дома, и передана квартирному товариществу. Все договоры по хозяйственному обслуживанию жилого дома прекращаются в течение трех месяцев после их передачи товариществу, если они не будут продлены товариществом. При недостаточности сумм, предусмотренных на ремонт соответствующего жилого дома, для восстановления документации расходы на ее восстановление возмещает квартирное товарищество. Квартирное товарищество вправе по решению общего собрания отказаться от требования о восстановлении названных документов.

(5) Обязанный субъект приватизации жилых помещений назначает уполномоченное лицо, ответственное за учреждение квартирного товарищества, если последнее учреждается по инициативе обязанного субъекта. Уполномоченное лицо представляет обязанного субъекта в квартирном товариществе, членом которого последний является, в случае, если жилое помещение не приватизировано.

Статья 17. Применение закона при приватизации жилых помещений в качестве движимых вещей

(1) К квартирному товариществу, учрежденному для совместного владения и пользования идеальными долями в жилом доме, приватизированном полностью или частично в качестве движимой вещи, применяются положения настоящего Закона.

(2) В отношении неприватизированных жилых помещений членом квартирного товарищества, указанного в части 1 настоящей статьи, является обязанный субъект приватизации жилых помещений.

(3) Отчуждение квартиры, приватизированной в качестве движимый вещи, и соответствующей ей иной идеальной доли в жилом доме осуществляется вместе с имущественными правами и обязанностями члена квартирного товарищества по отношению к товариществу и на него не распространяется право преимущественной покупки, принадлежащее другим членам квартирного товарищества.

(4) Для регистрации квартирного товарищества, учрежденного с целью хозяйственного обслуживания идеальных долей в жилом доме, приватизированном в качестве движимой вещи, вместо копии записи в крепостной книге представляется документ, подтверждающий право на движимую собственность, в отношении данных собственника квартиры и соответствующей ей иной идеальной доле.

(5) До образования квартирной собственности требования, установленные частью 1 статьи 9 настоящего Закона, собственники квартир и соответствующих им иных идеальных долей в жилом доме как движимых вещей обеспечивают путем установления залога в пользу квартирного товарищества в порядке, установленном статьей 13_2 Закона о введении в действие и применении Закона о вещном праве.

(6) При учреждении квартирного товарищества на основании настоящей статьи товарищество может учреждаться на базе приватизированных квартир одного или нескольких домов.

(7) Преобразование жилищного кооператива в квартирное товарищество осуществляется в порядке, установленном статьями 21_8 и 21_9 Закона о приватизации жилых помещений, а до 1 января 2001 года - в порядке, установленном статьей 18 Закона о квартирной собственности и статьей 21_9 Закона о приватизации жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. При прекращении деятельности жилищного кооператива собственники могут с целью осуществления совместного хозяйственного обслуживания жилого дома учредить квартирное товарищество или выбрать иную форму хозяйственного обслуживания идеальных долей в жилом доме.

(8) Положения статей 16 и 17 настоящего Закона, касающиеся приватизированных в качестве движимых вещей жилых помещений, применяются и в отношении жилых помещений, возвращенных или переданных в собственность на основании Закона о возврате и компенсации квартир членам прежних квартирных товариществ.

[RT I 2002, 47, 297 - с 01.01.2004]

Статья 18. Применение закона

(1) Квартирные товарищества, учрежденные до вступления в силу настоящего Закона, в двухмесячный срок со дня вступления в силу настоящего Закона должны привести свои уставы в соответствие с Законом о квартирных товариществах.

(2) В квартирном товариществе, где не проведено закрепление всех квартирных собственностей, собственники квартир обязаны после дня перехода права собственности уведомить квартирное товарищество о переходе права собственности.

Статья 19. [признана недействительной - RT I, 25.05.2012, 5 - с 09.01.2013]

Заместитель председателя Рийгикогу
А. ЮНТИ

Таллинн, Тоомпеа,

27 июня 1995 г.